お部屋探しをする際に注意したいのが『告知事項』です。

過去に事件事故が発生していたりトラブルのもととなりそうな要因をもつ物件は”瑕疵”を持つと言われ、その後の契約に大きく影響を与えます。
不動産業者は相手方に対して告知を行う義務を負い、消費者が内容を聞いてから借りる/買うことを判断できる決まりです。

借り上げ社宅はお部屋探しが必要になるので、告知事項付物件に出くわすこともあるかと存じます。

─　　　目次　　　─
(１)告知事項の種類
─心理的瑕疵　告知のルール
─告知にあたらないケース
(２)告知事項付物件は社宅にしていいの？
─社宅として使いたい！誰が許可する？
(３)社宅規定に盛り込むには
─一定の条件下でOKにすると……
─"条件設定"が難しい
(４)社宅規定ではOKとNGどちらがいい？
─　プロに内容を精査してほしい！

(１)告知事項の種類

物件の告知事項は大きく分けて4種類あります。

(１)心理的瑕疵 ─ 過去に自殺、他殺、火災・強盗をはじめ警察が介入する事件が発生したなど、物件自体に問題は無いが恐怖心を生む出来事があった。ひろくは「事故物件」と呼ばれている。
(２)環境的瑕疵 ─ 墓地、火葬場、ごみ処理場など、物件の近くに気になる施設が存在する。または同物件に問題行動を起こす入居者がいる、近隣住民との揉め事が発生しているなど。
(３)物理的瑕疵 ─ シロアリ、雨漏り、壁のひび割れなど物件自体に問題がある。
(４)法的瑕疵 ─ 消防法違反、建築基準法違反など法的に問題がある。

ただし、管理会社が雨漏りの修理をしないまま賃貸募集に出す、消防法に違反しているが設備は導入しない、……ということはあまり考えられないので、基本的に賃貸物件で「告知事項あり」と言われたら(１)(２)の理由であることが多いです。

心理的瑕疵(事故物件)の告知ルール

国土交通省のガイドラインによると、他殺・自殺・事故死などがあった『事後物件』は告知を行うことと定められています。

賃貸マンション/アパートの場合は室内だけではなくベランダや廊下など日常的に使用する共有部で発生した死亡事件(事故)も含まれ、3年経過するまでの間『告知事項付物件』として扱われます。(※購入の場合は当面期間を定めない、とされています)

"告知"にあたらないケースも

老衰による自然死、入浴中の転倒による事故など、日常起こり得る死亡事故などに関しては告知の対象外です。

人間が生きている以上は当然予想される範囲と考えられ、契約に重要な影響を及ばすことはないとされています。
ただし死後長期間放置され、害虫が湧いたり腐敗臭が染み付いて特殊清掃が入った場合には『事故物件』となり告知の対象です。

(２)『告知事項付物件』は社宅にしていいの？

告知事項付物件を借上げ社宅にすることは法律上問題ありません。
ご自身で借りられる場合と同様借りる側の気持ち次第なので、告知の内容を聞いた上で「特に気にならない」ということであれば契約できます。

一般的に家賃が低く設定されていることが多いため、内容次第ではお得に住めるともいえるでしょう。

社宅として使いたい！誰が許可する？

社宅の場合は"入居する社員本人"と"法人"双方が了承しないと契約には至りません。
そのためいくら社員が「告知の内容は気にならないし、安いからここがいい！」と思っても、法人側がNGを出せば借りることはできないのです。

なかには社員OKで契約したものの、法人NGだったことが後から判明して即時解約したケースもあります。
これは契約前に「『告知事項付物件』でも問題無いか」と法人側に確認していなかったこと原因です。

＜本人が問題なければ契約可能＞＜本人の意思に関係なくNG＞の判断も企業ごとに異なります。

(３)社宅規定に盛り込むには

お部屋を探す際の基準となる社宅規定ですが、告知事項について記載している企業は少ないです。

理由としては、元々避けて探す人が多いのでわざわざ＜告知事項付物件NG＞の規定があまり必要ないこと。
もう一つは、もし＜基本的にNGだが一定条件のもと契約​​OK＞にすると、内容が細かすぎて規定に定めるのが難しいことです。

一定の条件下でOKにすると……

例えば社宅規定で＜お墓の近くでなければOK​​​​​＞にするとします。
この"近く"​​​​​が「物件の隣」なのか「物件から50m以内」なのかは人によって感覚が異なるところでしょう。
曖昧なままでは規定として機能しないので細かい条件を決めなければいけません。

仮に「物件から50m以内」なら、起点を敷地の出入り口と建物の玄関どちらにするのか、直線距離か実際歩いた距離か、計測はGoogleマップを使っていいのか、といった計測方法の決まりも必要です。

さらに50m以上離れていてもベランダから見える場合はダメなのか、50m以内だけどお墓のある方角と反対側の部屋ならいいのか……といった条件も考えられます。

＜過去に大きな事件が発生していたらNG＞はどうでしょうか。
"過去"が何年前まで該当するのか、"大きな事件"の規模はどれくらいなのかが曖昧です。

仮に＜5年以内に強盗以上の事件が発生していた場合はNG＞と定めて、クリアする物件があったとします。

しかしよくよく調べてみると6年前に放火殺人が発生しており、その後立て続けに室内で自殺者が出てお祓いをした事のあるいわくつき物件だったとしたら……おそらく心理的に避ける方は多いのではないでしょうか。
企業としても「そんな危ない物件に社員を住まわせるのは……」と契約しづらいと思います。

そうなれば＜5年以内に……＞と設定した意味がなくなります。
結局は実際に調べて判明した事実で判断していくしかないのです。

"条件設定"が難しい

このように告知事項について社宅規定を作ろうとすれば細かい条件設定が必要になります。
ただ冒頭でお伝えした通り告知事項/事故物件にも様々な理由があるので、すべてを網羅していくと社宅規定だけで分厚い冊子が作れてしまいそうです。

そのため＜一定の条件のもと契約OK＞にするのは現実的ではありません。

(４)　社宅規定ではOKとNGどちらがいい？

心情的にどうしてもよろしくない、あるいは告知の内容を精査するのが面倒だという企業様は一括でＮＧにしましょう。

「極端にひどい理由じゃなければOKなんだけど……」というのであれば、規定ではＯＫにして物件ごとにひとつひとつ内容を確認することで対処できます。

プロに内容を精査してほしい！

信頼できる仲介業者に当たればいいのですが、もし「なんとなく隠し事をされている気がする」「告知事項の説明に納得がいかない、本当に大丈夫だろうか」と不安になってしまってはお部屋探しが上手く進みません。

その際は別の仲介業者にあたるか、無料相談を受け付けている不動産業者に相談してみましょう。
第三者のプロ目線で見てもらえれば納得のいく理由が得られるかもしれません。

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コンサルティングは無料ですので、気になる点がありましたらお気軽にお問い合わせください！

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