仲介手数料、「あり」と「無し」は何が違う?

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仲介手数料、「あり」と「無し」は何が違う?

不動産会社にお部屋を紹介してもらうと仲介手数料が発生します。
しかし中には仲介手数料無料と紹介されている部屋があることも……。

「なるべく費用を抑えたい!」と思うと無料であることは魅力的に見えますが、手数料ありと無しの物件にはどんな違いがあるのでしょうか

仲介手数料は何のために支払う?

仲介手数料不動産の賃貸借契約において、お部屋を仲介してくれた不動産会社へ支払うお金のことです。

お部屋の契約までには、物件の紹介、現地の案内、契約条件の交渉、書類の準備、重要事項の説明、契約の締結……など、様々な業務をこなす必要があります。
契約内容に関してのトラブルが無いように貸主・借主の間を取り持ちながら、取引を成立させてくれた対価として不動産会社に支払われています

誰が支払っているの?

民法上、貸主または借主が支払うこととなっておりますが、業界では原則借主が100%支払うこととなっています。そのため貸主と借主で折半するケース、あるいは貸主が100%負担するというケースは少ないです。

ここに関しては​​​​法令で決まった定め方があるわけではないため、誰が支払うのかは物件によって異なります。

金額はどれくらい?

1つの契約での仲介手数料の上限は「賃料の1ヵ月分以内」+消費税です。
仮に10万円の物件を契約する場合は10万円+消費税=11万円が上限になります。そのため万が一これを超える金額を提示されたら断って問題ありません。

支払いが折半となっている場合は「貸主と借主合わせた額が1ヵ月分以内」なので、もし貸主が0.5ヵ月分払っているなら借主は残り0.5ヵ月分の支払いだけで済みます。

初期費用を抑えたい!仲介手数料が無料の物件はある?

仲介手数料が無料の物件はもちろんあります。
お部屋の紹介をお願いするときに「仲介手数料無料の物件がいい」という条件を出すこともできるので、初期費用を抑えたい方は不動産会社にご相談するとよいでしょう。

なお無料といっても仲介手数料そのものが無しになっているわけではなく、あくまで“借主が支払う分は”無料という意味です。
つまりこの場合は貸主が全額支払ってくれています。

気になる物件が仲介手数料あり……値引き交渉できない?

交渉することは自由ですが、仲介業者の業務に対する報酬の為、基本的に仲介手数料の値引き交渉は難しいです
そのためどうしても支払いたくないのであれば無料の物件を探すしかありません

稀に「0.5ヵ月分」「1ヵ月分」で設定されているところで交渉して、貸主が承諾すれば全額貸主支払いに変更できるケースもあります。
しかし「そっちでお金払ってよ!」という要望になるので、承諾してもされなくても契約前に印象が悪くなってしまうことも……。

貸主からの印象が悪くなれば気に入った物件に入居できなくなる可能性も出るので、できるだけ交渉しないのがオススメです。

勤務先が負担してくれるor割引が出来ることも

  • 提携不動産会社で契約した場合
  • 転勤に伴う引っ越しの場合
  • 新入社員で実家から会社近くに越してくる場合

などの条件に当てはまれば、仲介手数料を会社負担にしてくれるor割引になる企業もあります

条件は企業によって異なりますが、もし自身も該当すれば仲介手数料を気にせずお部屋探しができるので選択肢が広がります
まずは勤務先の福利厚生を確認してみましょう。

仲介手数料が無料とそうじゃない物件は何が違う?

前述したように仲介手数料は法令で決まった定め方があるわけではないため、不動産会社によって設定は異なります。
そうするといろんな条件のお部屋が出てくるので、「無料って言われると逆に怪しく見える」「一見お得そうだけど何か裏があるんじゃないの?」と不安に思う方もいらっしゃるでしょう。

では、仲介手数料無料にはどんな思惑があるのでしょうか?

無料に隠された理由①空室期間を短くしたい

貸主にとってはお部屋の空室が続いている事態は良くないことなので、なんとかお部屋探しをしている人に効果的なアプローチをしたいものです。

例えばあなたがお部屋を紹介されたとき、広さや駅までの近さは同条件で、仲介手数料無料の物件Aと、仲介手数料1ヵ月分の物件Bが出たとしましょう。
どちらを契約したいかと言われたら、「同じ条件なら手数料無料の方がいい」と思うのではないでしょうか?

このように借主目線では当然「仲介手数料無料の物件A」が魅力的に見えるため、興味を持ってもらえる=契約してもらえる可能性が上がります
つまり貸主が「仲介手数料が全額自分(貸主)の負担になってでも早く入居してほしい」と希望すれば無料になるのです。

デメリット:実は不人気の物件かも?

早く入居してほしい理由が「単純に時間がかかるのは嫌だから」という思惑ならば問題ないのですが、「興味を持ってくれる人が少ないから、無料にして印象を良くしよう!」という理由の場合もあります。

実際に物件Aを内見しに行くと、同じ物件に困った入居者がいたり、夜は駅までの道が真っ暗で歩きづらかったり、高層階なのに意外と見晴らしが悪かったり……もしかしたら図面だけではわからない理由があるのかもしれません

仲介手数料無料に限った話ではありませんが、もし時間が許すなら内見はしっかり行いましょう。

無料に隠された理由②転貸借の物件

こちらは不動産会社が貸主からお部屋を借上げ、それを入居者に転貸しているやり方です。
この場合最終的な借主(入居者)から見て、貸主は「不動産会社」になります。
貸主である不動産会社が直接紹介することで間に他の不動産会社が入らないため、仲介手数料は発生しません

デメリット:紹介される数が少なくなる

不動産会社からしたら自社の管理物件に契約が決まるメリットは大きいです。
管理物件を持つ不動産会社に行って「仲介手数料無料の部屋がいいです」とお願いしたら、そこが管理している物件しか紹介してもらえない……なんてケースもあります。

業界に詳しくない方だと「自分の条件が厳しくてヒットする物件が少ない」のか、「不動産会社が紹介する物件をあえて絞っている」のか、まず見分けがつきません。
もし紹介数が少ないと感じたら仲介手数料の条件を変えるか、いっそ早いうちに不動産会社を変更してしまうのも良い手です。

無料に隠された理由③他の条件でまかなっている

貸主借主いずれの立場でも、仲介手数料は相手が負担してくれた方が助かりますよね。
しかし貸主には理由①のような思惑もあるため、悩んだ末に仲介手数料無料(全額貸主負担)にしていることもあります。
その際、代わりに他の条件を付ける場合があるのです。

クリーニング代を必須にしたり、引っ越し業者の指定があったり、敷金を2か月分にしたりと、他である程度まかなえているから仲介手数料は無料でも問題ありません

条件が追加されたことで他の物件との比較事項が増え、借主も悩むところではあります。「こっちの方がお得だ!」と思える範囲なのか、比較や計算はしっかり行いましょう。

仮に「クリーニング代必須」の場合、クリーニング代は一般的にワンルームで3万円程度なので

物件C:仲介手数料無料 / クリーニング代必須 → 3万円負担
物件D:仲介手数料1ヵ月分 / クリーニング代無し → 賃料の1ヵ月分負担

この部分だけ比較したら物件Cがお得ですね。

デメリット:結局プラスマイナスゼロ?こだわる必要が無い

他に条件が付くといっても、必ずしも借主が不利益を被るとは限りません。
先に挙げた例だと「引っ越し業者の指定がある」ことはむしろ好条件。不動産会社の提携先業者であれば割引が適用されて、個人で依頼する場合よりも安くなることが多いです。繁忙期でもトラックや人員を確保しやすいのでメリットと言えるでしょう。

「敷金2か月分」も一見支払いが多くなるように見えますが、以下の物件で比較してみましょう。

物件E:仲介手数料無料 / 敷金2ヵ月分
物件F:仲介手数料1ヵ月分 / 敷金1ヵ月分

上記の場合、項目は違えど足せばどちらも「2か月分」です。

正確に言うと仲介手数料は消費税がかかるので、上記の場合物件Fの方が若干多く支払います。
消費税分が「それくらいで済むのか」と思える額なら、無理に仲介手数料無料にこだわる必要はありません

また、敷金は解約の際に返却されることが前提のお金なので(家賃滞納、クリーニング代支払い等で相殺が無かったor相殺の上で余った場合)、違いは最初に支払う額が大きいかどうかです。
負担額をあまり気にしないのであればこちらもこだわる必要はないでしょう。

このように条件を一つ一つ整理すると、意外と「そんなに支払い額変わらないじゃん!」と気づけるかもしれません
すると仲介手数料無料にこだわる必要がなくなり、お部屋の選択肢が広がります

無料だからいい、というわけではない

たとえ仲介手数料が無料でも、あまりに気に入らないお部屋しか出てこないのならいつまでも部屋探しは終わりません!
費用が安くて、駅から近くて、周辺環境は完璧で、賃料も希望範囲内で、設備が充実していて……そんな物件はなかなか見つからないでしょう。

そんなときは条件を変えてみるのが得策。一旦仲介手数料の条件を外してみて、気に入ったものをピックアップしてから一番仲介手数料が安い物件に決める方法もオススメです。

でも、やっぱり費用はなるべく抑えたい……

それでもどうしても初期費用を抑えたい場合は、仲介手数料以外を削れないか探ってみましょう!

不動産ポータルサイトを回ってみると「いまなら敷金無料!」「××までに契約でフリーレント○か月!」といったキャンペーンを定期的に行っているところもあります。
期間限定で行われていることが多いためこまめにサイトを覗く必要がありますが、思わぬビッグキャンペーンに出会えることもあるので、お部屋探しを始めたら各サイトを調べてみると良いかもしれません。

また、お引越しは繁忙期(1月~3月)を避けることで引越し費用を抑えることができます
トラックの確保もしやすく、何より引っ越しシーズンを外せばお部屋をゆっくり探してじっくり悩むことができるので、「焦って妙な部屋を契約してしまった!」なんて失敗を避けることもできるのです。

どうしたら良い部屋が出てくるか、できるだけ負担は少なくなるのか、まずはご自身の条件を見直してみるのもよいでしょう。

何度もないお引越しの機会、満足のいくものにしたいですね!

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