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お部屋を契約する際、貸主による契約条件によって設定をしなければいけないのが「連帯保証人」です。(※保証人とは異なります)
家賃滞納など金銭の支払いが遅れた際は、入居者に代わって連帯保証人が支払いを命じられることになります。
2020年に債権法の法改正が行われ、連帯保証人についても変更点がありました。今回はその内容を改めて振り返ってみましょう。
連帯保証人は、賃貸借契約においては借主(入居者)が家賃等の支払いを滞納した場合に、代わって貸主(オーナー)へ支払いをする義務を負う人物の事です。
家賃を確実に支払ってもらうことが目的なので、お部屋の所有者である貸主のための制度と言えます。
連帯保証人はもし貸主から「家賃を代わりに支払ってください」と請求された場合、原則支払いを拒否したり「借主に請求してください」といった異論を唱えられないため支払いに応じる義務があります。
＜連帯保証人に支払い義務が生じるもの＞
これまでは請求された金額がどれだけ莫大でも、原則として連帯保証人は債務を免れることはできませんでした。
借りていない部屋の滞納家賃や損害賠償金を支払わなければならないのは、金額の負担はもちろんのこと「なぜ自分が……」という精神面の負担も大きいものです。
債権法の改正により、2020年4月1日以降に締結された契約については連帯保証人の負う負債に上限が設けられることになりました。
どうしてそのような改正が必要になったのか、過去のトラブル事例を振り返ってみましょう。
＜トラブル事例＞
親戚がアパートを賃借する際に連帯保証人になった
→親戚の落ち度でアパート全体が焼失したが、親戚にはさしたる財産が無かった
→債権者から連帯保証人である自分に多額の損害賠償を請求されてしまった
(法務省：『民法の一部を改正する法律（債権法改正）について』パンフレット(保証)より)
善意で名前を貸したのに、多額の負債を背負わされては連帯保証人が浮かばれません。
そこで「連帯保証人についてはあらかじめ極度額(支払いの上限)を定め、常識外れの金額は支払わなくてよい」ことが定められました。
前述の事例のようなことがあれば下手をすると突然数百万～数千万円の請求が降りかかるわけですから、極度額が設けられることで連帯保証人の財産が守られるようになったのです。
冒頭でも記載しましたが、賃貸借契約を結ぶ際に「連帯保証人」の提出が必要になります。
今回の法改正により、ここで「極度額はいくらにするか」を一緒に明記することが義務化されました。
仮に「極度額50万円まで」と設定したお部屋の契約で、借主が家賃滞納して70万円の負債が発生したとします。
その場合貸主から連帯保証人へ請求できるのは極度額に定めた「50万円まで」で、残りの20万円に関しては支払いを拒否することが可能です。
ちなみに極度額を明記しないと保証契約は無効になります。
一般的に連帯保証人か保証会社を付けないとお部屋を借りることができないため、これでは契約が進みません。
もし「俺はいくらでも払うよ！」という稀有な方がいた場合も極度額の設定は必要ですので、ある程度の目安はたてておくとよいでしょう。
極度額の設定が義務化されるのは「個人が連帯保証人となる場合」に限られます。保証会社(法人)が入る場合は極度額の設定は必要ありません。
ただし、
借主が家賃を滞納 → 保証会社が代わりに滞納分を支払い → 保証会社が借主へ求償
このような場合に、“保証会社から請求された分に関して個人の保証人を付ける”のであれば、その保証人には極度額の設定が求められることもあるようです。
(参考：京都宅建協会：賃貸借契約に関する基礎知識 ページ内下部)
まず極度額の金額については、上限・下限共に決まりはないので当事者間で自由に設定できます。
法改正が行われてからまだ2年弱しか経っていないため(2021年12月現在)、未だ判例が少なく業界内でも探り探りであるのが現状です。
貸主からすれば金額を大きくした方が安心できる、逆に連帯保証人からすれば少ない方が助かるので、上手く擦り合わせるしかなさそうです。
なお賃貸借契約において多くは貸主がこの条件を承諾且つ、審査が通れば貸すという流れになるため、“貸主の提示する額を連帯保証人が承諾する”のが通例になりつつあります。
とはいえあまりに高い額を提示されてしまっては困りもの。
貸主の希望に添えなければ「じゃあ契約しなくていいです」と断られる可能性があるので意見は出しづらいと思いますが、「ここまでしか保証したくない」と決めたラインがあるなら慎重に契約をするべきでしょう。
専門家としてできるアドバイスは……「常識の範囲内で無理なく決めてください」といったところでしょうか。
宅建協会では「確定的な金額」を「書面(賃貸借契約書)」に定める事、とされています。
確定的な金額であれば「〇〇円」の書き方が最も適切でしょう。
よくあるケースは＜家賃6か月分＞＜家賃12ヵ月分＞といった計算です。
契約書上は「〇〇円」のようにはっきり金額で書くことが求められるため、仮に家賃8万円のお部屋の契約であれば
＜家賃6か月分＞ 8万円 × 6か月 ＝ 極度額48万円まで、と記載
＜家賃12ヵ月分＞8万円 × 12か月 ＝ 極度額96万円まで、と記載
このようになります。
※一般的な賃貸借契約は2年間(24か月)契約なので、最近は「極度額は家賃24ヵ月分」とする企業が増えている傾向です
賃料は後から変更される可能性を含んでいるため、「賃料〇ヵ月分」のような書き方では無効になる危険があります。
もし賃料を基準に定めた場合は、「賃料〇ヵ月分(〇〇円)」と金額を併記するか、「本契約時の賃料〇ヵ月分」といった“いつの時点での賃料を基準にするか”が加えられた書き方が好ましいです。
実は国交省や宅建協会を含め、現場も探り探りで進めているのが現状です。
前述したように今回のルールができてからまだ2年弱であるため判例も少なく、
表記はどうするのか？いくらまでが適切なのか？平均はどれくらいなのか？
など様々な点が不確定であるため、各不動産業者の動向をみつつ進めています。
ちなみに関東圏では今のところ「極度額は家賃の24か月分」とするのが地域相場として定着しそうです。
今回の法改正で連帯保証人以外にも改正が行われた項目があります。
まず貸主から連帯保証人へ行う情報の提示についてです。
実際に借主が家賃滞納を続けたとして、数か月分の金額が膨れ上がってからいきなり「支払いをお願いします」と連絡がきては連帯保証人も対応が遅れてしまいます。
そこで事前に状況の確認ができるよう、連帯保証人は貸主に対して、「現在家賃の滞納はあるか」「債務が発生していたら、返済状況はどうなっているのか」と情報を求めることができ、貸主は請求があった場合は情報を提示しなければならない、と定められたのです。
これまでは個人情報保護を理由に情報の提示を断られるケースが相次いでいましたが、連帯保証人を守るために明文化されました。
お部屋はあくまで貸主のものですから、たとえエアコンや給湯器といった普段使用している設備が壊れても勝手に修理業者を呼ぶことはできません。
しかし他人の所有物とはいえ住んでいるのは自分ですから、生活に支障が出るような状況は早くに改善したいですよね。
なかには
「夏場にエアコンが動かなくなった……貸主に報告したのに2週間経っても動いてくれない」
「屋根が壊れて雨漏りしている。台風が近づいているからすぐに直せる業者に頼みたい」
といったケースもあります。
このように
上記いずれかの場合には、借主が業者を呼ぶなどして修繕を行ってよいものとされました。
お部屋の契約においての連帯保証人極度額については、
以上に注意して定めてください。
今後運用をしていくなかで一般相場の着地点が見えてくるでしょう。また新たに情報が入り次第、皆様にお届けします。
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下記のリンクから法務省が出しているパンフレットを閲覧できます。
もっと情報が知りたい、という方はこちらも閲覧していただくか、プレニーズまでお気軽にお問い合わせください。
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＜本コラムの関連サイト＞
★法務省発行PDF：2020年４月１日から保証に関する民法のルールが大きく変わります
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