前回、賃貸物件を契約する際に関わる書類として『賃貸住宅紛争防止条例に基づく説明書』を解説させていただきました。(コラム：知って安心！『紛争防止条例』ってどんなルール？)

貸す側、借りる側、どちらにとってもトラブル防止に繋がる重要な書類という事がお分かりいただけたかと思います。

今回も「お部屋の契約」関連から、物件を退去するときトラブルになりやすい『原状回復』について解説します。

『原状回復』って何？

原状復帰とは大雑把に言うと、賃貸物件を退去する際に「借りた当時の状態に戻すこと」です。

1. 家財、荷物を全て運び出す
2. 清掃をしてシミ、カビ、埃等を取り除く
3. 傷や壊れた個所があれば修繕を行う

といったことが挙げられます。

01は自分の持ち物なのでどれを運び出すかわかりやすいのですが、02、03に関しては「どこまでやったらいいの？」「どの程度の傷が入居者負担になる？」と、個人の判断では定義が曖昧になりがちです。

誰がどこまで？ガイドラインを基準に！

曖昧な判断ではトラブルに繋がるため、国土交通省から「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が提示されています。

国土交通省によると原状回復は「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義されており、経年劣化など通常使用していたら発生してしまう損耗については対象外としました。

つまり『原状回復』といっても「完全な借りた当時の状態」に戻すのではなく、経年劣化などを配慮した上での状態で問題ないと決められたのです。

「通常の使用」はどこまで？

こちらも人によって判断が曖昧になりがちな項目ですが、国土交通省が基準を設けています。

Ａ：賃借人が通常の住まい方、使い方をしていても、発生すると考えられるもの
Ｂ：賃借人の住まい方、使い方次第で発生したり、しなかったりすると考えられるもの（明らかに通常の使用等による結果とは言えないもの）
Ａ（＋Ｂ）：基本的にはＡであるが、その後の手入れ等賃借人の管理が悪く、損耗等が発生または拡大したと考えられるもの
Ａ（＋Ｇ）：基本的にはＡであるが、建物価値を増大させる要素が含まれているもの

損耗・既存については以上の4つに分けられ、このうちＢ及びＡ(＋Ｂ)については賃借人に原状回復義務があるとしました。

トラブル事例

ガイドラインが設けられても原状回復をめぐるトラブルについては後を絶ちません。

いままでは問題にならなかったのに世間の風潮が変わることもありますし、年々新しい商品やサービスが増えれば「これは使っていい物？」と都度判断が必要になってきます。
次に一部事例をご紹介しますのでご参考ください。

＜トラブルの代表格！＞喫煙に関する事例

【事例】タバコ厳禁のマンション！でもベランダなら外だからいいよね？
目に見えなくてもタバコの煙は室内に流れ込むものです。

本人は気づきにくいですが禁煙している他のお部屋と比べるとどうしても臭いや汚れは生じており、壁紙だけではなく天井、エアコン、フローリングにも影響してきます。
そのため費用請求されたら支払う必要があるといえるでしょう。

【事例】臭いが付かないよう加熱式タバコにしたのに、結局請求された！

→近年愛用者が増えている加熱式タバコ。利用者からすると「匂いが全くない！」と驚くかもしれませんが……やはりそれはタバコであることに変わりありません。
壁紙に匂いが染み付く上に劣化を早めてしまうことに繋がるので、紙・加熱式に関わらず支払う必要があります。

＜放置は危険！＞汚れに関する事例

【事例】ペット飼育可の部屋で、ペットが柱に傷をつけた

→ペット可の契約は「ペットを飼ってもいいですよ」と許可を出すだけで、「いくら傷つけても(汚しても)OK！」なわけではありません。
柱、壁、床などに傷がつけば原状回復費用は請求されます。

【事例】6年住んだから、壁は子供の落書きスペースにしよう！

→これは「経年劣化によって壁紙の価値が無くなるのが6年」と知っている方のトラブルですね。

ポイントとしては「入居者には善管注意義務がある」ということ。
たとえ経年劣化のラインを超えていても、「わざと落書きした」「汚れを放置した」なら原状回復費用は借主負担です。
壁紙は6年経ったら必ず張り替えるものではなく、綺麗な状態を保っていたらそのまま使えていた可能性もあります。

そのため「経年劣化による汚れ・色褪せは貸主負担」「借主の不注意でついた傷、故意に汚した(上記の場合落書きした)場合は借主負担」です。

＜自分好みに変えたい！＞リフォーム・DIYに関する事例

【事例】別の壁紙を貼ろう！すぐ剥がせるタイプだし報告いらないでしょ

→剥がせるタイプの張り紙でも「元通りに戻せる」という保証はありません。

後から貼ったものを剥がそうとして傷がつく、見えないうちに隙間に湿気がたまってカビが生えるなども考えられます。
「通常の使用」の範囲と認められず、元の壁紙も傷つけてしまえば原状回復費用がかさむので注意が必要です。

【事例】壁に棚を設置したいな。取り外しできるタイプならいい？

→洋服ダンスやカラーボックスといった簡易な収納アイテムと異なり、大がかりな棚の設置は事前に貸主に相談するべきです。
壁紙と同様「元に戻せる」保証がなく、設置や取り外しの際に壁・床・天井それぞれに傷をつけてしまうこともあります。

また、建物には「内装制限」があるので置く場所や材質には十分ご注意ください。
キッチン、特にガスコンロの周りには木材や紙製の工作物は置かないようにしましょう。
天井の火災報知機やスプリンクラーの邪魔になる設置も厳禁です。

注意した上で楽しい生活を

最近では趣味でお家の改築を行う方も増えていますが、賃貸物件はあくまで「他人の所有物に住まわせてもらっているだけ」にすぎません。
許可なく手を加えることは貸主との信頼関係を失うことに繋がり、入居中に判明すれば最悪退去命令が出ることも考えられます。

賃貸物件の場合は契約時に「貸主の承諾なしに増改築・模様替えすることを禁ずる」といった項目があるケースがほとんど。
無断で手を加えた場合は契約違反となりますので、必ず事前に確認をとるようにしてください。

ガイドラインは誰が守るの？

紛争防止条例が東京都の条例だったのに対し、原状回復のガイドラインは国土交通省が出している“指標”です。
違いをまとめてみると以下の通り。

	紛争防止条例	原状回復のガイドライン
作成	東京都庁	国土交通省
形式	条例	指標
法的拘力	あり(東京都のみ)	無し

原状回復のガイドラインはあくまで「これを参考にしてね」と提示しているだけに過ぎないので、法的拘束力はないのです。
そのため全国の物件が対象にはなりますが、必ずしも従わなければならない、従わなければ違反……ということはありません。

ただしガイドラインはこれまでの判例を基に作られているため信頼性が高く、ほとんどの不動産会社が国土交通省のガイドラインを基準に負担割合を決定しています。

また、最悪費用負担に納得いかず裁判になった場合は国土交通省のガイドラインを参考に判決が下されるため、やはり従っておいた方が安全といえるでしょう。

まとめ

原状回復は賃貸物件を退去する際に発生する問題ですが、そのトラブルを未然に防ぐためには契約時の確認が大切です。

• どこまでが入居者の負担になるのか
• 経年劣化として認められないものは何か
• 「通常の使用」のラインは？
• 入居時の部屋の状況を細かくチェック

これらをよく確認した上で契約に進めば、退去時に揉めることなく解約することができるでしょう。
大切な生活、最後まで気持ちよく過ごしたいですね。

 

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