契約書は、社宅管理担当者様が、一番頭を抱える部分ではないでしょうか。
賃料や敷金、礼金など、初期費用に関わる数字の部分しか見ていないという担当者様もいるほどです。
見る部分がわからない、契約までに時間がないので見る余裕がない、など理由は様々だと思いますが、見落としてしまった場合にトラブルやデメリットになりがちなポイントを解説していきたいと思います。

　契約書を細かく見なければいけない理由とは...

借り上げ社宅の管理を行う担当者様に限らず、日々生活するなかで、様々な契約や規約を目にします。
日頃から、契約内容を細かく確認してから契約しているでしょうか？おそらく、多くの人が簡単に内容を見る程度で、しっかり一文一文を読み込むこともなく、理解しない状態で契約しているのではないでしょうか。

しかし、社宅管理担当者様が行っている、”賃貸借契約”の借主は、法人契約ですから、適当な契約はできません。法人契約（借り上げ社宅）である以上、必ず社内規定（社宅規定）があります。
だからこそ、契約を締結する前に事前に内容を確認する必要があります。

貸主が作成する契約書は、ある程度、貸主側が有利になっていることが多いです。
ここで、ドラフトチェックを怠るとどうなるかというと、貸主に有利な（もちろん違法ではありませんよ）契約内容で契約を行うことになります。

一番よくないパターンとしては、社内規定に沿っていなかった場合です。
契約締結後は内容変更はできませんので、該当の契約だけを特例で運用することになります。
ですから、賃貸借契約締結の前に、契約書（ドラフト）チェックが必要となるのです。

契約時に契約書の確認を怠った結果…過去のトラブル例。

過去にあった事例の一つをご紹介します。

お部屋の広さが２５㎡までと決められていた企業様が、インターネットを見て物件の申込を行いました。
インターネットには、２４㎡と記載されていたため、契約を進めていき、無事？契約締結を行い、入居します。

しかし後日、２５㎡を超えていたことが判明。社内的に問題となったそうです。
色々な要因がございますが、一番の原因はドラフトチェック時に見落としていた事です。「まさかそんな所が間違っているとは思いもよらなかった。」

よく聞くお言葉ですが、不動産業に携わっているとありえるなぁ～と思ってしまいます。
特にインターネット経由での検索では起こりがちな内容ですね。
今回の事例は、掲載元の不動産会社が同じ建物の違う部屋のデータを、号室部分だけ変えて掲載していた事が原因でした。
ドラフトチェックは、募集図面・申込書・契約書全てを照らし合わせて行う必要があるので大変なんですね。

幸いにもこの事例は、借主側に不利な内容ではなかったので、大きなトラブルとはなりませんでしたが、社内的には大変だったと言われていました。
当り前ですが、弊社では、事前に企業様の社宅規定を細かくお伺い、確認できる全ての資料を基に内容の確認を行い、相違があれば不動産会社へ修正の依頼を行っていますのでご安心下さい。

契約時のチェックには十分時間をもっておく。

入り口（契約時）でしっかり確認しておくことで、出口（解約時）にトラブルや不利益がないように、解約できるのです。
また、解約時に原状回復に関するトラブルも、社宅担当者様が一番嫌がる部分ですね。
今でこそ極端な例は大幅に減ってきましたが、それでもまだまだ多いのが実情です。この部分は長くなりますので、別のコラムでお話させて頂きます。

賃貸借契約書でチェックするポイントは？どこを見たらいいの？

では、実際にどこをチェックしたらよいか説明していきたいと思います。
契約内容を全て見るのが当たり前、なのですが、多いものだとA4サイズの用紙20枚近くの内容を見るとなると、慣れていないと時間がかかってしまいます。
そこで、今回は、特に有用な部分（契約書ごとに内容が変わることの多い部分）をピックアップしてご紹介していきます。

ポイント１：社宅規定に沿っているか

企業様の社宅規定によって確認する箇所は異なりますが、社宅規定に合っているかを確認します。

企業様ごとに社宅規定の内容が異なりますので、一つ一つ挙げずに省略いたしますが、見落としてしまうと前述にあるようなトラブル（物件資料とお部屋の状況が異なるなど）に繋がりますので注意が必要です。

ポイント２：更新時に影響してくるであろう部分

この部分は賃貸借契約を更新するにあたって、どのような「書類・通知・費用」が必要なのかを確認する必要がございます。

• 更新時に必要な費用はいくらなのか
• いつまでに支払うのか
• 自動更新なのか否か
• 更新の意思表示（書類提出）をいつまでに行えばいいのか
• 新しい書面は発行してもらえるのか等

上記が考えられます。
更新することが確定していれば特に問題はないと思いますが、更新するのか解約するのかが決まっていないときに注意する必要があり、誤ってしまうと無駄な費用が掛かってしまうことがございます。

ポイント３：解約時に影響がある部分

この「解約」が最も重要かもしれません。
間違えると比較的大きな費用が発生してしまいます。

まず「解約予告」この部分は皆様当り前のように確認されていると思いますので大丈夫だと思います。
ドラフトチェックというよりは、覚えておいた方が良い部分になりますが、解約の「通知方法」は要注意です。

解約通知書に署名・押印が必要でなおかつ、契約書の原本が管理会社に到達した時点で初めて受理されるパターンや、インターネット限定での受付などが最近増えてきています。
この部分をおろそかにしてしまうと、解約したい日に解約出来ず、賃料が発生してしまう事もございます。

ポイント３：地域慣習から逸脱していない

全国に支店や営業所がある企業様が困る部分です。
「地域によってこんなに契約条件が異なるのか…」とびっくりされる社宅担当者様も多いのではないでしょうか。
敷金や礼金、保証金などが主な内容になります。地域の常識内であれば交渉も難しいケースが多いですが、たまに極端に逸脱している事がございます。

地域相場として敷金１か月の地域で、敷金３か月とかですね。
この地域慣習は長く担当している社宅担当者様であればすぐにわかると思いますが、慣れていないとそのままの内容で契約締結に至ってしまう事もよくございます。

交渉ごとになるので、全てうまくいきませんが、弊社が企業様からのご依頼でお部屋探しを行う場合は、地域慣習の範囲内に収まるように交渉を行った上で、各企業様へご報告させて頂いております。

ポイント４：業務フローから逸れていないか

毎月の賃料の振込方法・期日などになりますが、法人契約の場合は一般的に、毎月月末に振込でのお支払いが殆どですが、なかには毎月２５日や２７日に振込、もしくは引き落としの場合もございます。
企業様として問題ななければいいのですが、ひと手間増えてしまうので月末に指定をされる企業様が多いです。

この部分は長く社宅担当をされている担当者様が陥る部分かもしれません。慣れていると、過去の経験から当然月末振込と思い込んでチェックを忘れてしまったとお伺いしたことももございます。
賃貸借契約は、管理会社・貸主であるオーナーごとに契約が異なりますので、思い込むことはせずに確認することが大切です。

ポイント５：住居の使用方法について

借主である企業様と使用者が、十分理解しておく事も重要となります。
具体的に例を挙げますと、喫煙・ペット飼育・危険物持ち込み（灯油等）・バルコニーの使用方法・楽器・重量物持ち込みが主な項目になります。

よくあるお話が、法人契約だと使用者（社員様）が「契約書を見ない」事が非常に多くございます。
このことにより、賃貸借契約書上、禁止されている事項を知らないままに住居を使用し、解約時の原状回復費用が高額になってしまった…。
それだけならまだしも、その原状回復費用を社員様が負担する場合、このケースが社宅担当者様が頭を抱える部分になっています。

社員様と会社規定の間に挟まれてしまう事になります。
そのため、使用者（社員様）へも契約内容を理解して使用していただく必要がございます。

弊社では、企業様のご要望に応じて、社員様へ「重要事項説明」を行うことも可能です。
そうすることでトラブルを事前防止に繋がっています。
細かい部分を挙げるとまだございますが、一般的には、上述の部分と特約部分を網羅しておけば大きなトラブルは回避できると考えています。

おわりに

不動産会社によって、賃貸借契約書の形式は異なります。大変ですよね。
私も、不動産業界に入った時、契約書を見るたびに、こんなに契約書の形式が異なるのか…と、複雑さに驚いたものです。プレニーズでは不動産のプロとして、上記のチェックを行っています。
主業務が多忙でチェックするのが大変だと感じている担当者様、過去にトラブルのあった企業様はぜひ、一度弊社にご相談下さい。

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